Сколько этапов строительства многоквартирного дома: понятный разбор для будущих жильцов

Буду выбирать квартиру в новостройке? Надо понимать, как вообще строят многоквартирные дома. Здесь не обойдёшься без схем и графиков, но разобраться проще, чем кажется. Все стройки делятся на понятные этапы — и разобраться в них полезно даже тем, кто далёк от строительных дел.

Знать ключевые этапы — значит уметь отличать нормальный процесс от возможных проблем. На бумаге застройщик обещает одно, а в реальности стройка может затянуться из-за явных или скрытых косяков. Я предпочитаю сам следить за ходом строительства, и вам советую: тогда шансы получить ключи вовремя растут в разы.

Ещё одна причина узнать этапы: на разных стадиях отличается и цена, и риски. Кто-то ловит самую низкую цену дома, когда только сваи вбиваются в землю, а другие ждут почти готового подъезда. В каждом случае есть свои плюсы и минусы. От прохождения этапов зависит, когда реально можно начинать делать ремонт и заселяться.

• С чего всё начинается: подготовительный этап
• Проектирование: не только чертежи
• Земляные и фундаментные работы
• Коробка и коммуникации
• Внутренние работы и благоустройство
• Финиш: сдача дома и заселение

С чего всё начинается: подготовительный этап

Первый этап любого строительства многоквартирного дома — подготовительный. Здесь многое решается заранее: если застройщик ошибается или экономит не там, где надо, проблемы потом вылезут в самое неожиданное время.

Сначала получают разрешения и согласования — без этого никакой техники и рабочих на участке быть не может. Чаще всего процесс примерно такой:

• Выбирается и покупается участок (проверьте, чтобы он был именно в собственности застройщика — риск снизится).
• Проводят геологию и геодезию — вы должны увидеть результат в документах. Это анализ грунта, уровня воды, несущей способности.
• Разрабатывают технические условия для подключения инженерных сетей: вода, газ, электричество. Иногда из-за этих вещей «коробки» на пустырях стоят по несколько лет — нет коммуникаций, всё стоит.
• Делают очистку участка: убирают деревья, мусор, иногда сносят старое здание. Всё это видно на камерах онлайн или обходе территории.

Ещё важный момент — временные дороги и ограждения. Их делают в первую очередь, чтобы на стройку мог заехать транспорт, и никто посторонний не попал на объект.

Кстати, по данным одной строительной ассоциации, на весь подготовительный этап уходит от 2 до 6 месяцев. Быстрее редко бывает — очень много бюрократии и согласований.

Лайфхак: если хотите отследить начало строительства своего будущего дома, первым делом ищите вагончики рабочих на участке, появление техники и свежие таблички с паспортом объекта. Это явные признаки старта процесса стройки.

Проектирование: не только чертежи

Многие думают, что проектирование — это просто нарисовать план дома. На самом деле, за этим стоит целый процесс, и он критически важен для всего строительства многоквартирного дома. Тут решается, будет ли удобно жить, появятся ли в доме нормальные парковки, продуманные ли балконы и даже насколько быстро застройщик сможет получить разрешение.

Проект — это не только красивые картинки. Команда специалистов — от архитекторов до инженеров по сетям — продумывают:

• какая нагрузка ляжет на фундамент и перекрытия;
• где и как пойдут коммуникации: вода, электричество, отопление, вентиляция;
• учтён ли подземный паркинг, кладовые, колясочные;
• будут ли в доме коммерческие помещения и где разместить первый магазин или аптеку;
• детальные паспорта каждого этажа, подъезда, лифтов и лестниц.

Нередко на проектирование уходит от 6 до 14 месяцев — всё зависит от масштаба процесса стройки и бюджета. По данным портала «Наш Дом.РФ», на согласовании документации некоторые объекты "зависают" на сроки до полугода — из-за перепроверок и выверки даже мельчайших деталей.

Вот мнение главного архитектора Санкт-Петербурга Евгения Домрачева:

«Успешный проект — это не только архитектурная задумка, это грамотная планировка инженерных сетей, проверка по нормативам, и соответствие нуждам будущих жителей. Любая ошибка в проекте потом обернётся переделками на стройке».

Кстати, если застройщик халтурит на проектировании, после стройки жильцы часто жалуются на холодные углы или вечные проблемы с вентиляцией. Иногда даже возникает путаница с услугами между жилыми и нежилыми помещениями.

Совет: смотрите, есть ли открытая проектная документация в публичном доступе. Обычно честные застройщики не прячут планы и расчёты, а сами покупатели — и особенно будущие жильцы — могут задать вопросы архитекторам или узнать, как организованы строительно-монтажные работы на практике.

Земляные и фундаментные работы

На этом этапе начинаются настоящие строительно-монтажные работы. Тут не до красоты — главное, чтобы всё было надёжно. Первым делом на стройплощадке расчищают участок: убирают старые постройки, мусор, иногда выкорчёвывают деревья. Потом приходит тяжёлая техника: экскаваторы копают котлован под будущий многоквартирный дом. Заглубление зависит от типа фундамента и грунта: где-то это 1,5 метра, а для подземной парковки могут копать и до 5-6 метров.

Интересный факт для тех, кто переживает за сроки: неправильно рассчитанные земляные работы — частая причина задержек. Вода в котловане, неожиданные жилы песка или глины, скрытые подземные коммуникации — любая из этих вещей тормозит стройку.

Когда котлован готов, начинается устройство фундамента. В Москве больше 70% новостроек строятся на плитном или свайном фундаменте — они обеспечивают прочность даже на рыхлом грунте. Какой фундамент выберут, зависит от размера здания, геологии участка и требований проекта. Вот самые распространённые типы:

• Свайный (забиваются или бурятся железобетонные или металлические сваи)
• Плитный (заливается мощная железобетонная плита по всей площади здания)
• Ленточный (используется для небольших домов, редко встретишь на высотках)

Перед бетонированием обязательно делают гидроизоляцию, чтобы фундамент не "плыл" и не трескался. Если застройщик экономит на гидроизоляции, потом могут появиться трещины и сырость в подвале — неприятно, зато узнаваемо по отзывам тех, кто купил "что подешевле".

Для наглядности посмотрите, сколько обычно длится этот этап:

Если видите, что котлован давно выкопан, а фундамент никак не завершат — повод спросить у застройщика, в чём загвоздка. Чем прозрачнее этот этап, тем меньше потом неприятных сюрпризов с процессом стройки и качеством дома.

Коробка и коммуникации

Вот тут начинается настоящее волшебство стройки — появляется коробка дома. Это когда уже не просто ямы или сваи, а видны стены, перекрытия, крыша. У большинства застройщиков коробку поднимают примерно за 4-8 месяцев, если всё по плану. Но есть нюанс: темпы зависят от технологии. Например, монолит-кирпич строится медленнее панельного, зато теплее и тише.

Коробка — это:

• Внешние и внутренние капитальные стены
• Межэтажные перекрытия
• Крыша (или плита, если дом с плоской кровлей)
• Оконные и дверные проёмы

Но это ещё не всё. После возведения коробки начинается следующий важнейший этап — монтаж коммуникаций. Без них дом — просто бетонная пещера.

• Прокладывают водоснабжение и канализацию — сначала стояки, потом разводку по каждому этажу.
• Электрика: монтаж щитов, разводка по будущим квартирам, общедомовые линии.
• Отопление: монтируют стояки, радиаторы, подключают к центральной системе.
• Вентиляция и вытяжки — тоже сразу делают на этапе коробки.

В этот период можно уже оценить реальные размеры комнат и будущей инфраструктуры. Кто-то даже специально гуляет мимо стройки, чтобы своими глазами увидеть, как идут этапы строительства. Я сам так делал: если видно, что ставят окна и ведут провода — значит стройка реально живая, а не просто "щебень переваливают".

Что интересно: в крупных городах чаще всего коробку делают за весну-лето, а инженерные сети протягивают ближе к осени — чтобы успеть запустить отопление до холодов. Вот примерная таблица:

Если вам обещали сдать дом в январе, а в декабре еще стоят только стены без труб и проводов — есть повод насторожиться. Следите на каком этапе стройка, чтобы строить ожидания (и планы по ремонту) без иллюзий.

Внутренние работы и благоустройство

Когда коробка дома готова, всё внимание переходит на внутренние работы. Тут строители занимаются прокладкой коммуникаций: электричества, воды, отопления, канализации, пожарной сигнализации и иногда даже интернет-кабелей. Без них никуда — настоящий многоквартирный дом нельзя сдать без всех этих систем.

Самые шумные этапы уже прошли, но теперь начинается долгий и кропотливый труд внутри. Вот что обычно входит в внутренние работы:

• Монтаж и разводка инженерных коммуникаций — трубы, провода, стояки и распределительные щиты.
• Устройство перегородок между квартирами, отделка мест общего пользования (подъезды, лестницы, лифтовые холлы).
• Штукатурка, стяжка полов, иногда укладка плитки на лестницах и в холлах.
• Установка дверей, окон, а также лифтового оборудования.

Некоторые застройщики делают черновую отделку квартир (стены — под покраску, полы — под ламинат или плитку), а кто-то сдаёт квартиры с так называемой «предчистовой» отделкой или вообще без неё. С этим стоит быть внимательным и читать договор — чтобы не оказалось, что стены голые, а там уже пора жить.

Дальше переходят к благоустройству территории. Если застройщик не халтурит, то к сдаче дома уже есть дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, газоны, освещение и урны. Благоустройство — не просто формальность, а действительно важная часть комфорта будущих жильцов. Двор может сильно отличаться: где-то это нормальный сквер, а где-то три кустика и кривая плитка.

Маленький совет: если есть возможность — обязательно езжайте смотреть двор на финальной стадии стройки. Летом и весной гораздо лучше видно, насколько застройщик сделал благоустройство на совесть, а не "абы как".

Финиш: сдача дома и заселение

Когда строительство многоквартирного дома подходит к концу, наступает этап, который ждут все дольщики — сдача дома и начало заселения. И тут важны не только ключи, но и документы — без них жильё останется просто строительным объектом.

Сначала застройщик получает от госкомиссии так называемый акт ввода дома в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что дом прошёл проверки по всем направлениям: пожарная безопасность, канализация, отопление, электрика и лифты. Без этой бумаги ни о каком заселении речи быть не может.

Очень часто между фактическим окончанием строительства и выдачей ключей проходит несколько месяцев. Главные причины:

• долгая сдача документов
• замечания со стороны проверяющих органов
• небольшие, но обязательные доработки (например, покраска фасада или устранение сколов на лестничных площадках)

После ввода дома в эксплуатацию застройщик должен оформить каждый договор передачи квартиры индивидуально — для этого приглашают будущих жильцов. Как правило, на этом этапе представители компании показывают квартиры, чтобы покупатель мог убедиться: всё ли как обещано в договоре. Вот здесь реально стоит не стесняться:

• проверить окна, двери, стены, батареи и электрику
• запросить устранение выявленных дефектов (по закону на это дают до 45 дней, и часто исправляют в срок)
• сделать фото недочётов, чтобы ничего не забыть

Только после подписания акта приёма-передачи вы получите ключи от вашей новой квартиры. Совет: не торопитесь подписывать бумаги, если есть явные проблемы — потом «поехавшую» плитку за свои деньги будет обидно переделывать.

Если не хочется ждать в очередях и пинахаться в долгих офисах, многие застройщики предлагают бронирование времени онлайн — берите на заметку, если цените своё время!

Интересный факт: по статистике, почти 87% жителей новостроек в крупных городах въезжают в дома в течение первых двух месяцев после ввода в эксплуатацию. Остальные чаще всего ждут, когда пройдут массовые ремонты, чтобы не жить в постоянном шуме.

Процесс сдачи дома — это финальный этап, на котором нельзя терять бдительность. Добейтесь исправления всех недочётов на старте, чтобы потом не ругаться с управляющей компанией. Ваша квартира и дом — ваша крепость, даже если вокруг ещё пыль и перфораторы.